Warren Buffett dumpt weer een miljardenbedrijf: Recessie op komst?
Bijgewerkt op: 7 dagen geleden
In het kort:
Compass in vergevorderde onderhandelingen met HomeServices of America – De grootste makelaar van de VS wil de vierde grootste speler overnemen, wat wijst op consolidatie in de vastgoedsector.
Berkshire Hathaway trekt zich mogelijk terug uit de makelaardij – Buffett lijkt de markt te verlaten in een periode van lage huizenverkopen en hoge rente.
Implicaties voor de woningmarkt – De verkoop kan een teken zijn van aanhoudende zwakte in de sector en verdere machtsconcentratie onder grote makelaars.
Warren Buffett staat op het punt om zijn vastgoedtak, HomeServices of America, te verkopen aan Compass, de grootste makelaar van de VS. Dit is een opvallende zet in een sector die kampt met lage verkoopvolumes en hoge hypotheekrentes. De exacte overnameprijs is nog niet bekend, maar bronnen binnen de sector geven aan dat een deal nabij is, tenzij er onverwachte hindernissen opduiken.
Warren Buffett verkoopt zelden bedrijven. De laatste keer dat hij een volledige divisie afstootte, was in 2020 (krantenbusiness) en 2019 (arbeidsongevallenverzekeringen). Dat hij nu overweegt om HomeServices of America te verkopen, is naar mijn mening toch wel weer een opvallend signaal. De verkoop lijkt namelijk niet alleen te gaan om strategische focus, maar vooral om de verslechterende marktomstandigheden.
Wat betekent dit voor de vastgoedmarkt?
Buffett’s mogelijke exit uit de vastgoedsector komt op een moment waarop de Amerikaanse woningmarkt onder druk staat. De hypotheekrentes schommelen rond de 7% (6,67% op dit moment), een niveau dat kopers afschrikt en de verkoopvolumes onder druk zet.
Hypotheekrente in de VS:
Volgens de National Association of Realtors (NAR) daalde het aantal verkochte bestaande woningen in 2024 met 18% ten opzichte van het jaar ervoor. Dit patroon lijkt sterk op de jaren ’80, toen de Federal Reserve de rente verhoogde om inflatie te bestrijden, wat leidde tot een recessie in 1980 en 1982.
Huisverkopen in de VS:
Buffett’s HomeServices of America verdient geld op transacties, niet op prijzen. Als het aantal verkopen daalt, slinken de inkomsten, waardoor de business structureel minder aantrekkelijk wordt. Dit lijkt een klassieke exitstrategie: Buffett verkoopt vóórdat de situatie verergert, al is het in dit geval al behoorlijk aan de hand..
Historisch gezien zakken huizenverkopen drastisch in recessies. Als de economie verzwakt en werkloosheid stijgt, worden hypotheken onbetaalbaar, wat uiteindelijk kan leiden tot een bredere correctie in vastgoedprijzen. In zo’n moeilijke markt zoeken vastgoedmakelaars naar schaalvoordelen. Consolidatie is een logische stap: grotere spelers kunnen kosten drukken en hun marktaandeel vergroten. Dit verklaart waarom Compass, dat in 2023 een omzet van $6,5 miljard rapporteerde, agressief overnames doet.
De omzet van Compass de laatste kwartalen:
Waarom verkoopt Buffett?
Berkshire Hathaway's HomeServices of America had in 2024 820 kantoren en 270 franchisevestigingen en telde 5.400 werknemers. Hoewel de tak winstgevend was, past de verkoop binnen een bredere strategie van Buffett om cash op te potten en minder afhankelijk te zijn van volatiele sectoren.
De enorme en groeiende stapel cash van Buffett:
Buffett’s holding Berkshire Hathaway heeft de afgelopen jaren al miljarden aan activa afgestoten, waaronder aandelen in Bank of America, CitiGroup en Apple. Daarnaast heeft Buffett zijn ETF-posities afgebouwd, wat suggereert dat hij echt risico’s in de markt ziet. Momenteel heeft Berkshire Hathaway een recordbedrag van $334 miljard aan cash op de balans, wat we kunnen interpreteren als een voorbereiding op een recessie of toekomstige grote investeringen.
Met $334 miljard in cash heeft Buffett zijn grootste oorlogskas ooit. Dit is vergelijkbaar met de financiële crisis van 2008, toen hij goedkoop belangen kocht in Goldman Sachs en Bank of America.
De mogelijke fusie tussen Compass en HomeServices of America betekent dat de vastgoedmarkt in de VS steeds meer in handen komt van een paar grote spelers. Dit kan voordelen opleveren, zoals een efficiëntere dienstverlening en bredere toegang tot vastgoeddata.
Maar er zijn ook nadelen: minder concurrentie kan leiden tot hogere makelaarskosten en minder keuzevrijheid voor consumenten.
Momenteel domineren vier grote makelaars de Amerikaanse markt:
Compass – Grootste makelaar in 2023
Anywhere Real Estate (voorheen Realogy)
RE/MAX
HomeServices of America (Berkshire Hathaway)
Als Compass deze overname voltooit, kan het een nog dominantere positie verkrijgen en de concurrentie verder verzwakken.
Wat kunnen beleggers verwachten?
Voor beleggers is Buffett’s stap een signaal dat de vastgoedmarkt voorlopig niet uit het dal kruipt. Dalende huizenverkopen, hoge rentes en striktere leenvoorwaarden blijven de markt drukken. Mocht de deal doorgaan, dan zou Compass zijn omzet en marktaandeel aanzienlijk kunnen vergroten, wat potentieel gunstig is voor aandeelhouders van Compass.
Voor consumenten en kleinere makelaars is de overname minder goed nieuws. Minder concurrentie betekent mogelijk minder flexibiliteit en hogere kosten. Voor Buffett zelf lijkt dit simpelweg een strategische beslissing: uitstappen uit een krimpende markt en cash vasthouden voor toekomstige kansen.
De overname van HomeServices of America door Compass bevestigt een trend van consolidatie in de Amerikaanse vastgoedmarkt. Voor Buffett lijkt het een rationele stap in lijn met zijn bredere strategie om liquiditeit op te bouwen in een onzekere economie. De vraag blijft: wat gaat hij met zijn $167 miljard doen?
Comments