Nieuwe huizenprijzen onthuld: Zóveel moet je nu verdienen voor een huis

In het kort:

• Huizenprijzen stijgen met 10,6%, tot een gemiddelde van €467.873, terwijl het aantal transacties juist toeneemt door hernieuwd leencapaciteit en beperkt aanbod.

• Starters raken verder achterop: een alleenstaande heeft bijna €95.000 bruto nodig voor een gemiddeld huis, wat de kloof tussen woningbezitters en -zoekers vergroot.

• Regionale verschillen en sociale scheefgroei nemen toe, terwijl structurele oplossingen uitblijven en economische onzekerheid wereldwijd verder oploopt.

  
  

De Nederlandse woningmarkt is weer op volle toeren. Terwijl beleidsmakers waarschuwen voor oververhitting en menig starter zich wanhopig afvraagt of kopen nog haalbaar is, schieten de prijzen gewoon verder omhoog. In maart 2025 steeg de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning met maar liefst 10,6% ten opzichte van een jaar eerder — de negende maand op rij met dubbele cijfers. Het gemiddelde prijskaartje? Een duizelingwekkende €467.873. En ondanks alle zorgen blijft het aantal transacties verrassend hoog. Tijd voor een scherpe analyse van de nieuwste cijfers.

Wat opvalt aan deze nieuwe cijfers van het CBS en Kadaster is niet alleen de omvang van de prijsstijging, maar vooral het aanhoudende karakter ervan. Sinds juni 2023 is er sprake van een vrijwel onafgebroken opwaartse lijn. De huizenmarkt veert daarmee krachtig terug van de tijdelijke dip in 2022 en begin 2023, toen een stijgende hypotheekrente en energieprijzen even op de rem trapten. Inmiddels is het sentiment echter volledig gekanteld. Door de loonstijgingen en de recent wat gedaalde rente kunnen huizenkopers opnieuw meer lenen, en dus meer bieden — wat de markt in een vicieuze prijsopdrijvende cirkel houdt.

Het beperkte woningaanbod doet de rest. Starters strijden om een schaars aantal woningen, terwijl investeerders zich terugtrekken uit de particuliere huursector. Reden? Een stapeling van beleid: het beperken van huurprijzen, hogere vermogensrendementsheffing en het aankomende puntensysteem voor middenhuur. Veel kleine verhuurders verkopen hun panden daarom liever, waardoor het aanbod van koopwoningen stijgt en starters — hoe ironisch — onverwacht kansen zien. Met name in het eerste kwartaal van 2025 zijn 16% meer woningen verkocht dan in dezelfde periode een jaar eerder. De cijfers suggereren dus: de vraag is er, het geld is er, en het aanbod begint voorzichtig te bewegen.

Regionaal zijn de uitslagen opvallend ongelijk verdeeld. Utrecht spant de kroon, met een prijsstijging van 13% in het eerste kwartaal. In Groningen, Drenthe en Overijssel gaat het om stijgingen van meer dan 12%. Zeeland blijft met 7,3% enigszins achter, al is dat nog steeds historisch hoog. Die regionale verschillen hangen samen met meerdere factoren: migratie vanuit de Randstad, verbeterde bereikbaarheid via infrastructuur, en het ‘ontdekken’ van relatief betaalbare alternatieven door oververhitte zoekers. Utrecht is daarin het schoolvoorbeeld: centraal gelegen, goed verbonden, en populair onder jonge professionals en tweeverdieners.

Toch roept deze voortdurende prijsexplosie vragen op. Want hoewel de gemiddelde prijsstijging nog altijd voortkomt uit fundamentele dynamieken — krapte, rente, inkomensgroei — neemt de betaalbaarheid steeds sneller af. De berekening van Independer maakt dit pijnlijk duidelijk: een alleenstaande starter zonder eigen geld of overwaarde moet nu zo’n €95.000 bruto verdienen om in aanmerking te komen voor een hypotheek van €468.000. Een bedrag dat ver boven het modaal inkomen ligt, en voor veel jongeren simpelweg onhaalbaar is. Zelfs tweeverdieners met een modaal inkomen (circa €43.000 bruto per persoon in 2025) redden het niet zonder eigen geld of hulp van ouders.

Dat betekent niet alleen dat de toegang tot de woningmarkt verder verslechtert, maar ook dat het verschil tussen woningbezitters en woningzoekers groeit. Wie al een huis bezit, ziet zijn of haar vermogen verder stijgen — gemiddeld met €32.000 in één jaar tijd. Wie nog moet instappen, raakt verder achterop. Dat maakt van de woningmarkt niet alleen een financieel maar ook een sociaal vraagstuk, waarin kansenongelijkheid steeds zichtbaarder wordt.

Ondertussen stijgt ook de goudprijs, tot boven de $3.400 per ounce — een duidelijke indicatie dat beleggers onrust voelen over de economische situatie. Dat is niet alleen te wijten aan de woningmarkt zelf, maar ook aan de bredere onzekerheid rond het handelsbeleid van president Trump. De wereldwijde spanningen, het getouwtrek rond tarieven en de politieke aanvallen op Fed-voorzitter Jerome Powell zorgen voor nervositeit op de financiële markten. De renteverwachtingen zijn onzeker, en zolang structurele maatregelen op de woningmarkt uitblijven, lijkt de opwaartse prijsdruk aan te houden.

Samenvattend: de cijfers laten geen twijfel. De Nederlandse woningmarkt is in volle vaart, en van afkoeling is vooralsnog geen sprake. Prijsstijgingen van meer dan 10% zijn inmiddels de norm geworden. Maar onder die glanzende buitenkant schuilt een diepere onbalans. Want hoewel het voor sommigen een tijd van recordwinsten is, dreigt voor velen een toekomst zonder toegang tot diezelfde woningmarkt. En zolang fundamentele hervormingen uitblijven, lijkt die kloof alleen maar groter te worden.