Koophuis onbetaalbaar? In veel gemeenten is €500.000 niet genoeg

In het kort:

• De gemiddelde woningprijs steeg in 2024 met 11,5% naar €483.000, waarbij 71% van de huizen boven de vraagprijs werd verkocht.

• Strengere huurwetten en belastingen leiden tot meer verkochte verhuurwoningen, wat tijdelijk voor meer aanbod zorgt.

• Hoewel nieuwbouwkansen groeien, blijft het voor starters moeilijk door stijgende prijzen en strengere hypotheekregels.

De woningmarkt in Nederland blijft een van de meest besproken onderwerpen van het moment. Volgens de meest recente cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) betaalden kopers in het vierde kwartaal van 2024 gemiddeld 483.000 euro voor een huis. Dit betekent een forse stijging van 11,5% ten opzichte van een jaar eerder. Waar een half miljoen ooit als een flink bedrag werd gezien, is het in veel gemeenten inmiddels niet meer genoeg om een doorsnee koopwoning te financieren. In maar liefst 144 van de 342 gemeenten ligt de gemiddelde prijs boven dit bedrag, en in elf gemeenten overstijgt de gemiddelde woningprijs zelfs de grens van zeven ton.

In de Randstad, maar ook in delen van Noord-Brabant, rijzen de prijzen de pan uit. Deze stijging wordt aangejaagd door een combinatie van factoren die elkaar versterken. Allereerst speelt de lage hypotheekrente van het afgelopen jaar een grote rol. Met een lagere rente kunnen kopers meer geld lenen, wat hen in staat stelt om hogere biedingen te doen. Dit wordt versterkt door stijgende lonen, waardoor huishoudens zich comfortabeler voelen om grotere financiële verplichtingen aan te gaan. Tegelijkertijd is er een structureel tekort aan woningen, wat de druk op de markt verder opvoert.

Het resultaat: een oververhitte markt waarin 71% van de woningen in het laatste kwartaal van 2024 boven de vraagprijs werd verkocht. Gemiddeld boden kopers maar liefst 4,9% meer dan de oorspronkelijke vraagprijs. Dit betekent dat verkopers steeds vaker vraagprijzen als een startpunt zien, in de hoop een biedingsstrijd uit te lokken die de uiteindelijke verkoopprijs flink omhoog drijft.

Volgens marktkenners is het bewust hanteren van lage vraagprijzen een strategie die steeds vaker wordt toegepast. Het idee is dat een scherpe vraagprijs een groot aantal geïnteresseerden aantrekt, wat leidt tot meerdere biedingen en uiteindelijk een verkoopprijs die hoger ligt dan verwacht. Deze strategie werkt vooral goed in de huidige markt, waar de vraag naar woningen groot blijft en kopers vaak bereid zijn om diep in de buidel te tasten om hun droomhuis te bemachtigen.

Tegelijkertijd zorgt deze aanpak ervoor dat veel kopers worden ontmoedigd. Na meerdere keren te zijn overboden, geven sommigen hun zoektocht op, wat het aantal actieve woningzoekers langzaam doet afnemen. Toch blijft de druk op de markt groot genoeg om prijzen verder op te drijven, vooral in gewilde gebieden.

De recente cijfers schetsen een duidelijk beeld van hoe groot de verschillen zijn per regio. In de Randstad zijn prijzen van meer dan een half miljoen de norm, terwijl ook delen van Noord-Brabant, zoals Eindhoven en ’s-Hertogenbosch, dergelijke bedragen steeds vaker zien. Deze regionale verschillen benadrukken de ongelijkheid op de woningmarkt, waarbij kopers in stedelijke gebieden het moeilijker hebben dan in minder dichtbevolkte regio’s.

Hoewel de huizenprijzen in Nederland blijven stijgen, lijken er wel signalen te zijn dat de vraag enigszins aan het afnemen is. Makelaars merken dat er minder bezichtigingen en biedingen plaatsvinden, wat erop wijst dat potentiële kopers hun zoektocht staken. Veel woningzoekers raken zoals gezegd ontmoedigd na herhaaldelijke teleurstellingen, zoals keer op keer overboden worden. Toch heeft deze verminderde interesse zich nog niet vertaald in minder verkochte woningen.

In het vierde kwartaal van 2024 werden er namelijk 43.000 woningen verkocht, een stijging van 19% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Dit is opmerkelijk, aangezien de afnemende vraag normaal gesproken gepaard zou moeten gaan met een daling in het aantal transacties.

De verklaring voor deze schijnbare paradox ligt in een unieke dynamiek op de markt: een groter aanbod van woningen door verhuurders die hun panden te koop zetten. Vanwege strengere regels en hogere belastingen, zoals de verhoging van de overdrachtsbelasting en nieuwe huurwetgeving, zien veel verhuurders hun rendement verdampen. Voor velen van hen is de verhuurmarkt daardoor niet langer aantrekkelijk, waardoor zij besluiten hun woningen te verkopen.

Deze verschuiving heeft geleid tot een tijdelijke toename van het aanbod, wat op zijn beurt meer transacties mogelijk heeft gemaakt. Het blijft echter de vraag hoe lang deze trend zich kan voortzetten. Zodra het aantal te koop gezette huurwoningen afneemt, zal het aanbod opnieuw krimpen, wat mogelijk verdere prijsstijgingen kan veroorzaken.

Terwijl de prijzen van bestaande woningen fors blijven stijgen, is de situatie op de nieuwbouwmarkt opvallend anders. De gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning blijft al twee jaar rond de 470.000 euro hangen. Dit lijkt een stabilisatie te suggereren, maar de werkelijkheid is complexer.

De reden voor deze stabiele gemiddelde prijs ligt voornamelijk in het feit dat er meer kleinere en relatief goedkopere nieuwbouwwoningen worden gebouwd. Dit verlaagt het gemiddelde, maar verhult dat de prijs per vierkante meter gestaag blijft stijgen. Nieuwbouw wordt dus in wezen niet goedkoper, maar ontwikkelaars richten zich vaker op kleinere woningen om ze betaalbaarder te maken voor starters en kleinere huishoudens.

Voor kopers, en met name starters, biedt dit een kans om een woning te bemachtigen. In 2024 vonden 64.000 starters hun eerste woning, een lichtpuntje in een verder uitdagende markt. Starters hebben het moeilijk vanwege de stijgende huizenprijzen en strengere hypotheekregels, maar het grotere aanbod van nieuwbouwwoningen heeft hen geholpen om toch voet aan de grond te krijgen.

De vooruitzichten voor 2025 schetsen weinig hoop voor kopers. De NVM verwacht dat de huizenprijzen verder zullen stijgen, gedreven door dezelfde factoren: hogere lonen en een dalende hypotheekrente. Makelaars maken zich zorgen dat deze trend de markt nog verder uit balans brengt. Starters blijven een kwetsbare groep, maar ook andere doelgroepen, zoals doorstromers, krijgen steeds meer moeite om een betaalbare woning te vinden.

Het is duidelijk dat er structurele ingrepen nodig zijn om de woningmarkt toegankelijker te maken. Meer focus op betaalbare nieuwbouw, zoals al deels zichtbaar is, kan starters en lagere inkomensgroepen helpen. Daarnaast zouden beleidsmaatregelen gericht op het reguleren van huurprijzen en het beperken van speculatie op de woningmarkt de druk kunnen verlichten.

Tot die tijd blijven kopers in veel gemeenten diep in de buidel tasten. Een half miljoen is inmiddels de norm geworden voor een doorsnee huis, en zonder ingrepen lijkt deze grens alleen maar verder op te schuiven.