Hypotheekrentes blijven dalen: Dit betekent het voor de huizenprijzen
In het kort:
De hypotheekrente in Nederland daalt, wat huizenkopers duizenden euro's kan besparen over de looptijd van hun lening.
De dalende rente verhoogt de vraag naar koopwoningen, wat leidt tot stijgende huizenprijzen door het beperkte woningaanbod.
Lagere rentes bieden kansen, maar kunnen leiden tot een oververhitte huizenmarkt en risico's bij toekomstige rentestijgingen voor kopers met variabele of kortlopende rentevaste hypotheken.
De hypotheekrente in Nederland blijft de afgelopen weken dalen, en dit heeft grote gevolgen voor huizenkopers en de huizenmarkt. Waar je in augustus nog gemiddeld 4,14 procent betaalde voor een rentevaste periode van twintig jaar met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), is dat inmiddels gezakt naar zo'n 3,98 procent. Dit klinkt misschien als een klein verschil, maar over de volledige looptijd van een hypotheek kan dit huizenkopers duizenden euro's aan rentekosten schelen. Voor wie kiest voor een periode van dertig jaar rentevast, zijn er zelfs aanbieders die een rente van minder dan 4 procent aanbieden.
De belangrijkste oorzaak van de dalende hypotheekrente is de lagere rente op de kapitaalmarkt, een plek waar banken, investeerders en andere financiële instellingen onderling geld lenen. Deze kapitaalmarktrente wordt sterk beïnvloed door de verwachtingen rond inflatie. Omdat de inflatie in Nederland en Europa de afgelopen maanden is gedaald en beleggers verwachten dat deze trend zich zal voortzetten, vragen ze lagere rentes bij het verstrekken van leningen aan banken. Deze banken kunnen op hun beurt de kosten van hypotheken verlagen voor consumenten.
Volgens marktonderzoeker Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep is dit een trend die al enige tijd aan de gang is. In oktober vorig jaar, toen de rentes piekten, betaalde je voor een rentevaste periode van twintig jaar nog gemiddeld 4,72 procent. De huidige rentes zijn dus al aanzienlijk lager, en de verwachting is dat de hypotheekrente de komende tijd zelfs nog verder kan dalen, tenzij onverwachte economische of politieke gebeurtenissen roet in het eten gooien.
De dalende hypotheekrente heeft natuurlijk ook grote gevolgen voor de Nederlandse huizenmarkt. Door de lagere rente wordt het namelijk goedkoper om een huis te financieren, wat voor veel mensen de drempel verlaagt om de sprong naar een eigen woning te wagen. Dit zorgt ervoor dat de vraag naar koopwoningen stijgt, en dat mensen meer kunnen lenen voor dezelfde maandelijkse lasten. Dit kan op zijn beurt leiden tot hogere verkoopprijzen, aangezien kopers meer kunnen bieden op de schaarse woningen die te koop staan.
We zien sowieso dat de huizenprijzen over het algemeen weer snel stijgen. In juli 2024 lagen de prijzen van bestaande koopwoningen maar liefst 10,6% hoger dan een jaar eerder. Dit is een van de sterkste prijsstijgingen van de afgelopen jaren, en kopers betaalden gemiddeld zo'n 44.000 euro meer voor een woning. Dit prijsherstel komt niet uit de lucht vallen. Door de stijgende lonen, met een cao-loonstijging van 6,4% in het tweede kwartaal, hebben veel mensen meer te besteden. Het bruto modaal jaarinkomen ligt dit jaar ongeveer 5.500 euro hoger dan in 2022, wat ervoor zorgt dat huishoudens meer kunnen lenen.
Voor een huishouden met twee modale inkomens betekent dit dat ze bij een rente van 4% in 2024 ongeveer 14.000 euro meer kunnen lenen dan in 2022, toen de rente rond de 1,5% lag. Ook voor alleenstaanden met een inkomen vanaf 28.000 euro is de leenruimte toegenomen: zij kunnen vanaf 2024 zo'n 16.000 euro extra lenen. Deze stijging van de leenruimte heeft een directe impact op de huizenprijzen, omdat mensen meer kunnen bieden op woningen en de concurrentie daardoor toeneemt.
Hoewel de vraag naar woningen toeneemt, blijft het aanbod nog steeds zeer beperkt. Dit komt onder andere door de vertraging in de nieuwbouwsector, die het afgelopen jaar een flinke klap heeft gekregen door de hogere rente en stijgende bouwkosten. Hierdoor blijft het woningtekort oplopen, ondanks de ambities van de overheid om meer huizen te bouwen. Ook het aantal te koop staande woningen is alweer meer dan een jaar aan het dalen, wat de druk op de huizenmarkt verder vergroot.
De schaarste aan woningen zorgt er ook voor dat kopers weer massaal gaan overbieden. Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) werd in het tweede kwartaal van 2024 bij twee op de drie verkochte woningen boven de vraagprijs geboden. Dit laat zien hoe competitief de markt is, en dat kopers bereid zijn om risico's te nemen, zoals het weglaten van een voorbehoud van financiering, om zo hun kans op een winnend bod te vergroten.
En hoewel de daling van de hypotheekrente voor veel huizenkopers als goed nieuws klinkt, zijn er ook enkele risico’s waar rekening mee gehouden moet worden. Een van de grootste zorgen is dat de rente weer kan stijgen als de inflatie opnieuw de kop opsteekt of als er politieke of economische onzekerheden ontstaan. Dit zou vooral problematisch kunnen zijn voor mensen met een variabele rente of een hypotheek waarbij de rentevaste periode kort is. Zij lopen het risico dat hun maandlasten flink toenemen als de rentes omhoogschieten.
Daarnaast kan de huidige situatie leiden tot een oververhitte huizenmarkt. Nu de rente lager is, kunnen mensen meer lenen voor hetzelfde maandelijkse bedrag. Dit verhoogt de vraag naar huizen, maar het aanbod blijft beperkt. Hierdoor kunnen de huizenprijzen nog verder stijgen, wat vooral nadelig is voor starters en mensen met een lager inkomen. De prijzen zijn nu al hoog, en een verdere stijging zou de huizenmarkt voor een deel van de bevolking nog minder toegankelijk maken.
Voor nu biedt de dalende rente kansen voor veel mensen. Lagere maandlasten maken het aantrekkelijker om een huis te kopen, en mensen die al een hypotheek hebben kunnen overwegen om deze over te sluiten naar een lagere rente. Dit kan hen honderden euro's per maand schelen. Ook is de leenruimte toegenomen door de combinatie van lagere rente en stijgende inkomens, wat betekent dat kopers een hogere hypotheek kunnen afsluiten en dus meer kunnen bieden op een woning.
Toch is het belangrijk om ook verder vooruit te kijken. Als de rente in de toekomst weer stijgt, kunnen kopers die nu maximale hypotheken afsluiten in de problemen komen als hun maandlasten stijgen bij de volgende renteherziening. Vooral mensen die hun hypotheek maar voor een korte periode hebben vastgezet, of die op dit moment kiezen voor een variabele rente, lopen het risico dat ze over een paar jaar met hogere kosten te maken krijgen.
Comentarios