Huizenprijzen knallen omhoog – maar dit onverwachte signaal verrast iedereen

In het kort:

• Door nieuwe huurwetgeving verkopen particuliere beleggers massaal hun woningen, waardoor het aanbod stijgt en kopers iets meer ademruimte krijgen.

• De huizenprijzen liggen nog steeds 10,6% hoger dan een jaar geleden, maar de maandelijkse stijging is afgevlakt. De markt lijkt daarmee iets af te koelen.

• Door stikstofregels liggen veel bouwprojecten stil, wat structurele krapte veroorzaakt. Zonder versnelling in de woningbouw blijft de markt gespannen.

  
  

Sinds juni 2023 zit de Nederlandse huizenmarkt weer duidelijk in de lift. De prijzen van bestaande koopwoningen stijgen inmiddels al acht maanden op rij met dubbele cijfers. In februari lagen de prijzen gemiddeld 10,6% hoger dan een jaar eerder, waarmee de woningmarkt duidelijk weer in de lift zit vergeleken met de dip in 2022. Toch lijken de cijfers van afgelopen maand ook op een lichte pas op de plaats te wijzen. Ten opzichte van januari bleef de gemiddelde woningprijs vrijwel onveranderd – een opvallende ontwikkeling, aangezien de maand-op-maand stijging in januari nog op 1,6% lag.

Volgens Rabobank-woningmarkteconoom Nic Vrieselaar is het nog te vroeg om dit als een kentering te beschouwen. Hij noemt het stabiliseren van de prijzen interessant, maar waarschuwt voor te snelle conclusies: “Eén zwaluw maakt nog geen zomer.” Toch wijst hij erop dat de combinatie van stabiele prijzen én een sterke toename van het aantal verkochte woningen wel degelijk opmerkelijk is, zeker in een markt die lange tijd volledig op slot zat door schaarste en overbiedingen.

Op het eerste gezicht lijkt het tegenstrijdig: er worden meer woningen verkocht, terwijl ze ook flink duurder zijn geworden. In februari wisselden maar liefst 16.356 huizen van eigenaar, een stijging van 18% ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar. En als je naar de eerste twee maanden van 2025 kijkt, dan ligt het aantal verkopen zelfs 21% hoger dan in dezelfde periode van 2024.

Normaal gesproken zou je verwachten dat hoge prijzen kopers afschrikken, waardoor de verkopen juist dalen. Maar in dit geval speelt er iets anders: het woningaanbod neemt toe. En dat is een belangrijke gamechanger. Volgens Vrieselaar zijn we getuige van een verschuiving in de markt. “In een overspannen huizenmarkt zie je dat elk huis binnen no-time verkocht is, vaak met flinke overbiedingen,” legt hij uit. “Als het aantal transacties ineens sterk toeneemt, dan is dat meestal een teken dat er meer huizen beschikbaar zijn.”

Waar komt dat extra woningaanbod dan vandaan? Een belangrijke oorzaak ligt volgens Vrieselaar bij de nieuwe huurwet die sinds 1 juli 2024 van kracht is. Deze wet legt beperkingen op aan huurprijzen in zowel de middenhuur als de vrije sector. Met andere woorden: het wordt voor particuliere beleggers minder lucratief om woningen te kopen en vervolgens te verhuren.

Het gevolg? Veel beleggers kiezen ervoor om hun huurwoningen te verkopen, nu het rendement onder druk staat. Deze voormalige huurwoningen komen op de koopmarkt terecht en zorgen daar voor een merkbaar groter aanbod. Dat zie je terug in de cijfers: meer keuze voor kopers, minder biedingsdruk en iets meer ademruimte bij bezichtigingen. Voor het eerst in lange tijd hoeven huizenkopers niet bij elk huis direct boven de vraagprijs te bieden om kans te maken.

Maar, benadrukt Vrieselaar, dit betekent niet dat de markt ineens betaalbaar is geworden. De gemiddelde verkoopprijs ligt nog altijd op een niveau van €467.000, en hoewel het aanbod wat ruimer wordt, blijft de onderliggende vraag gigantisch. Zeker zolang er te weinig nieuwe woningen bijkomen – en daar wringt de schoen nog steeds.

De combinatie van stabiliserende prijzen, meer woningaanbod en een stijgend aantal transacties zorgt voor een interessanter evenwicht op de huizenmarkt. Voor kopers betekent dit mogelijk iets minder stress, voor verkopers iets meer concurrentie. Toch is het nog te vroeg om te spreken van een structurele afkoeling.

De krapte op de woningmarkt is namelijk niet verdwenen, en de lange termijn blijft ongewis zolang de woningbouw achterloopt op de behoefte. Het effect van de stikstofproblematiek op nieuwbouwprojecten speelt hier een grote rol. Daarnaast is het afwachten hoe de rente zich ontwikkelt in de rest van 2025, en of de economie sterk genoeg blijft om dit prijsniveau te ondersteunen.

Met andere woorden: de eerste barstjes in de oververhitting van de huizenmarkt worden zichtbaar, maar het fundament blijft voorlopig stevig warm.

Het kabinet heeft als doel om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te bouwen. Maar dat doel werd de afgelopen jaren structureel niet gehaald, en ook voor de komende jaren ziet het er niet rooskleurig uit. Een van de grootste obstakels: de stikstofproblematiek.

In december oordeelde de Raad van State dat bouwprojecten niet zomaar meer gebruik mogen maken van stikstofruimte zonder natuurvergunning. Dat betekent dat veel geplande woningbouwprojecten vertraging oplopen of zelfs helemaal stil komen te liggen. Brancheorganisatie Bouwend Nederland meldde onlangs dat maar liefst 244.000 woningen momenteel niet gebouwd kunnen worden door de stikstofregels.

Zolang er zo weinig nieuwe woningen bijkomen, blijft de onderliggende druk op de huizenmarkt bestaan. Hogere lonen en een relatief lage hypotheekrente vergroten bovendien de leencapaciteit van huishoudens, wat bijdraagt aan de vraag.

Hoewel de huizenprijzen op jaarbasis fors zijn gestegen, lijkt het erop dat het tempo van die stijging afneemt. Dat is goed nieuws voor starters en doorstromers, maar het betekent nog niet dat de woningmarkt plots ‘betaalbaar’ is geworden. De gemiddelde woningprijs van ruim €467.000 ligt nog altijd ver boven wat veel huishoudens kunnen financieren, zeker zonder hulp van ouders of overwaarde.

Toch kan het extra woningaanbod – vooral uit de voormalige huurmarkt – op termijn een dempend effect hebben op de prijsontwikkeling. Zeker als de economische onzekerheden toenemen of de hypotheekrente weer gaat stijgen, kan dat de vraag remmen.

Voor nu lijkt de huizenmarkt dus in een soort tussenfase te zitten: nog altijd krap en prijzig, maar iets minder hysterisch dan voorheen. Een voorzichtige adempauze – maar of dat de opmaat is naar een structurele afkoeling of slechts een kort intermezzo, zal de komende maanden moeten blijken.