22 aug.

Huizenprijzen in Nederland bereiken weer een record

In het kort:

De huizenprijzen in Nederland zijn in juli 2024 met 10,6% gestegen, wat de grootste stijging in bijna twee jaar is.
Hogere lonen en een krap aanbod aan woningen drijven de prijzen op, ondanks de hogere hypotheekrentes.
Het aantal woningverkopen steeg in juli met 25%, wat wijst op groeiend vertrouwen in de markt.

De Nederlandse woningmarkt zit weer flink in de lift, en dat is duidelijk te zien aan de huizenprijzen. Nieuwe cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster laten zien dat de prijzen van bestaande koopwoningen in juli 2024 met maar liefst 10,6% zijn gestegen vergeleken met dezelfde maand een jaar eerder. Dit is de grootste stijging van de afgelopen twee jaar. De gemiddelde prijs voor een huis in Nederland bereikte daardoor een nieuw record van €457.320.

Er zijn een paar belangrijke redenen waarom de huizenprijzen zo hard stijgen. Allereerst hebben veel mensen de afgelopen tijd een loonsverhoging gekregen. Dit komt omdat lonen in veel sectoren zijn aangepast aan de gestegen kosten van levensonderhoud (inflatie). Met meer salaris op zak kunnen mensen ook meer lenen voor een hypotheek, waardoor ze meer kunnen bieden op een huis. Economen, zoals Nic Vrieselaar van de Rabobank, zeggen dat dit een van de belangrijkste factoren is die de huizenprijzen verder omhoog duwt.

Daarnaast blijft het aanbod van beschikbare woningen beperkt, wat de concurrentie tussen kopers vergroot. In een krappe markt waar de vraag groter is dan het aanbod, leidt dit onvermijdelijk tot hogere prijzen. Dit is een klassiek voorbeeld van de economische wet van vraag en aanbod: meer vraag en beperkt aanbod leiden tot hogere prijzen.

Het is verder interessant om te kijken naar hoe de huidige situatie op de woningmarkt verschilt van een paar jaar geleden, vooral wat betreft de hypotheekrentes. In de periode 2021-2022 stegen de huizenprijzen ook snel, maar toen waren de hypotheekrentes historisch laag. Dit betekende dat het voor veel mensen goedkoop was om geld te lenen voor de aankoop van een huis. Omdat lenen goedkoop was, konden mensen hogere bedragen bieden op huizen, wat de prijzen verder omhoog dreef.

Nu, in 2024, zijn de hypotheekrentes veel hoger dan een paar jaar geleden. Dit betekent dat het duurder is geworden om geld te lenen voor een huis. Normaal gesproken zou je verwachten dat hogere leenkosten de huizenprijzen zouden drukken, omdat mensen minder kunnen lenen en dus minder kunnen bieden op een woning. Toch zien we dat de huizenprijzen blijven stijgen, en dat roept de vraag op: hoe kan dat?

We komen dan weer terug op dat veel mensen de afgelopen tijd een loonsverhoging hebben gekregen. Door die hogere lonen kunnen mensen nog steeds voldoende lenen om een huis te kopen, ondanks de hogere hypotheekrente. Met andere woorden, de stijging van de rente wordt voor een deel gecompenseerd door het extra inkomen dat mensen hebben door hun hogere salaris. Dit betekent dat de leencapaciteit van huishoudens minder hard daalt dan je zou verwachten op basis van de hogere rentes.

Daarnaast is er een verwachting dat de Europese Centrale Bank (ECB) de rente op termijn mogelijk weer gaat verlagen. Hoewel dit op korte termijn waarschijnlijk nog niet gebeurt, kan het vooruitzicht van dalende rentes de woningmarkt verder ondersteunen. Lagere leenkosten maken het aantrekkelijker om een huis te kopen, wat de prijzen opnieuw kan opstuwen de komende jaren.

Voor starters op de woningmarkt — meestal jonge mensen die hun eerste huis willen kopen — maakt dit de situatie echter nog moeilijker. De huizenprijzen zijn al extreem hoog en het is al vrijwel onmogelijk om met deze prijzen aan een huis te komen, maar met het vooruitzicht dat de rentes in de toekomst misschien weer dalen, is de concurrentie om een huis te kopen nog heviger. Veel mensen willen daarom nu een huis kopen voordat de prijzen mogelijk nog verder stijgen.

Dit is ook terug te zien in het aantal transacties dat werd uitgevoerd afgelopen maand. In juli 2024 werden maar liefst 18.610 woningen verkocht, wat een stijging van bijna 25% is ten opzichte van dezelfde maand een jaar eerder. Als we naar de eerste zeven maanden van 2024 kijken, zien we dat er in totaal 110.993 woningen zijn verkocht, wat een toename van ruim 11% is vergeleken met dezelfde periode in 2023.

Met de huidige trends lijkt het erop dat de huizenprijzen de komende maanden nog verder zullen stijgen. De combinatie van hogere lonen, een beperkt woningaanbod en de verwachting van dalende rentes schept een omgeving waarin de woningprijzen nog meer kunnen oplopen. Economen waarschuwen dat als deze trends zich voortzetten, de voorspellingen van de grote banken opnieuw naar boven moeten worden bijgesteld.

Een sterke stijging van de huizenprijzen op korte termijn is echter niet zonder risico's. Als de lonen stagneren of de rente onverwacht opnieuw stijgt, kan dit de betaalbaarheid van woningen onder druk zetten. Ook de mogelijkheid van een economische neergang of een toename van het woningaanbod zou de prijsstijging kunnen afremmen.

Voor nu lijkt de Nederlandse woningmarkt echter weer stevig in de lift te zitten, met prijzen die op recordhoogten blijven. Kopers die de afgelopen maanden een woning hebben gekocht, hebben dit waarschijnlijk tegen een hogere prijs gedaan dan in de voorgaande jaren, en de vraag blijft of deze trend op de lange termijn houdbaar is. Wat wel zeker is, is dat de woningmarkt in Nederland voorlopig nog niet aan afkoeling toe is.