Huizenprijzen door het dak in 2025: Rabobank verwacht explosieve stijging

In het kort:

Rabobank verwacht dat de huizenprijzen in 2025 met 10,7% zullen stijgen, na een voorspelde stijging van 9,1% in 2024.
De prijsstijgingen worden gedreven door woningtekorten en stijgende lonen, maar dit verhoogt ook de betaalbaarheidsproblemen voor veel huishoudens.
Er wordt verwacht dat meer mensen uit de Randstad naar andere regio's zullen verhuizen, wat daar de huizenprijzen verder zal opdrijven.

Stijgende huizenprijzen blijven een probleem, gezien het grote woningtekort, maar Rabobank heeft nu een voorspelling gegaan dat de prijzen in 2025 nog harder zal stijgen. De bank heeft haar prognoses voor zowel 2024 als 2025 naar boven bijgesteld, en verwacht dat de prijzen van woningen in 2025 met maar liefst 10,7 procent zullen stijgen. Dit volgt op een verwachte stijging van 9,1 procent in 2024. Deze forse prijsstijgingen worden voornamelijk veroorzaakt door de voortdurende schaarste aan woningen en de stijgende lonen, waardoor de druk op de huizenmarkt verder toeneemt.

Een van de belangrijkste redenen voor de aanhoudende prijsstijgingen is de schaarste aan beschikbare woningen. Het aanbod van nieuwbouwwoningen blijft al jaren achter bij de vraag, waardoor de concurrentie tussen kopers groot is. Deze schaarste zorgt ervoor dat verkopers vaak hogere prijzen kunnen vragen, omdat er simpelweg te weinig alternatieven zijn voor woningzoekenden. De Rabobank geeft aan dat de schaarste waarschijnlijk een nog groter effect op de huizenprijzen heeft dan aanvankelijk gedacht.

Daarnaast speelt de loonontwikkeling een grote rol in de stijgende huizenprijzen. Dit jaar stijgen de lonen naar verwachting met 6,1 procent, en in 2025 komt daar nog eens 5 procent bij. Hogere lonen zorgen ervoor dat huishoudens meer kunnen lenen voor de aankoop van een woning, wat de huizenprijzen verder opdrijft. Maar deze stijgende lonen hebben niet alleen een positief effect. Ze zorgen er ook voor dat de betaalbaarheid van woningen steeds verder onder druk komt te staan.

Hoewel hogere lonen ervoor zorgen dat mensen meer kunnen lenen, stijgen de huizenprijzen en hypotheeklasten vaak sneller dan de inkomens. Rabobank-econoom Carola de Groot waarschuwt dan ook dat de koopwoningen in Nederland steeds minder betaalbaar worden. De netto hypotheeklasten stijgen sterker dan de inkomens, waardoor de kloof tussen wat mensen verdienen en wat ze moeten betalen voor een woning steeds groter wordt. Deze ontwikkeling zou op termijn kunnen leiden tot een afzwakking van de vraag naar koopwoningen, omdat steeds minder mensen in staat zullen zijn om een huis te kopen, vooral in de duurdere regio’s van het land.

Een andere opvallende trend die de Rabobank voorziet, is dat steeds meer mensen uit de Randstad zullen vertrekken om in rustigere delen van het land een woning te kopen. Deze verhuisbeweging kwam in de afgelopen jaren al op gang, maar stokte tijdelijk toen de huizenprijzen in 2022 en 2023 daalden. Vooral in de noordelijke Randstad, waaronder Amsterdam, daalden de prijzen destijds hard, wat ervoor zorgde dat veel mensen besloten om juist in die regio’s een huis te kopen.

Nu de huizenprijzen in de Randstad weer stijgen, trekken woningkopers opnieuw naar andere delen van het land, zoals Zuid-Limburg en het noordoosten van Nederland. Deze regio’s zien de grootste prijsstijgingen omdat ze een aantrekkelijk alternatief bieden voor de dure Randstad. De verwachting is dat deze beweging in 2025 verder zal toenemen, waardoor ook in deze regio’s de huizenprijzen fors blijven stijgen.

Hoewel de huizenprijzen in Nederland de komende jaren dus naar verwachting blijven stijgen, is het volgens Rabobank ook belangrijk om te begrijpen dat deze trend niet eindeloos kan doorgaan. Volgens de Rabobank is er een moment in zicht waarop de prijzen zo hoog worden dat steeds minder mensen zich een koopwoning kunnen veroorloven. Dit komt doordat de prijsstijgingen niet gelijk oplopen met de inkomensgroei van de meeste huishoudens. Hoewel de lonen in 2024 en 2025 naar verwachting blijven stijgen, zal dit niet voldoende zijn om de sterk oplopende huizenprijzen volledig te compenseren.

Als de huizenprijzen blijven stijgen terwijl de inkomens maar beperkt meegroeien, kunnen steeds minder mensen dus een woning kopen. Dit zorgt uiteindelijk voor een afname van de vraag naar koopwoningen, omdat potentiële kopers simpelweg niet meer kunnen betalen wat gevraagd wordt. Op dat moment zou er een afvlakking van de prijsstijgingen kunnen optreden, of zelfs een stabilisatie. Dit betekent echter niet dat de prijzen zullen dalen, maar wel dat de huidige, snelle stijging mogelijk zal vertragen.

Kortom, de Rabobank verwacht dat de prijzen voorlopig zullen blijven stijgen, maar dat betaalbaarheidsproblemen uiteindelijk de vraag nog wel kunnen gaan afremmen. De schaarste op de woningmarkt en de stijgende lonen blijven echter voor de komende jaren zorgen voor een opwaartse druk op de huizenprijzen, wat het voor starters op de woningmarkt enorm moeilijk zal maken.