Een interessante REIT met 12% dividend
Arbor Realty Trust is een REIT van hoge kwaliteit die zich toelegt op het verstrekken van hypotheekleningen en andere schuldinvesteringen in onroerend goed. Deze financiële diensten richten zich primair op de commerciële vastgoedmarkt en zijn gespecialiseerd in het verschaffen van financiering voor vastgoedprojecten en -aankopen.
Het bedrijf is gestructureerd rond twee hoofdsegmenten die de kern vormen van zijn bedrijfsmodel: het Structured Business segment en het Agency Business segment.
Structured Business Segment: Binnen dit segment richt Arbor Realty zich op de creatie en het beheer van een gevarieerde portefeuille van schuldinstrumenten. Dit omvat overbruggingsleningen die korte termijn financiering bieden voor projecten zoals vastgoedontwikkeling of grote renovaties. Daarnaast verstrekt het bedrijf junior deelnemingen in hypotheken en mezzaninefinancieringen, die typisch worden gebruikt om de kapitaalstructuur van vastgoedtransacties te optimaliseren door een balans te vinden tussen schuld en eigen vermogen. Preferente aandelen vormen een ander cruciaal onderdeel van hun portfolio, waarbij Arbor Realty voorrang heeft op reguliere aandelen in de uitbetaling van dividenden of bij liquidatie van assets. Deze leningen en investeringen zijn gedekt door een breed scala aan vastgoedtypen, waaronder commercieel vastgoed, meergezinswoningen en eengezins-verhuurwoningen, wat zorgt voor een gediversifieerde risicospreiding.
Agency Business Segment: In dit segment houdt Arbor Realty zich bezig met het initiëren, verkopen en beheren van leningen voor meergezinswoningen die gefinancierd worden via door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE's) zoals Fannie Mae en Freddie Mac. Dit segment is cruciaal omdat het inspeelt op de behoefte aan betaalbare woningfinanciering en het mogelijk maakt voor Arbor om stabiele, voorspelbare inkomsten te genereren uit de servicerechten die het behoudt. Deze rechten stellen Arbor in staat om doorlopende servicekosten te ontvangen voor het beheren van de leningen.
Naast de GSE-activiteiten, creëert en beheert Arbor Realty ook Private Label leningen die gefinancierd worden via conduits of commercial mortgage-backed securities (CMBS). Deze leningen worden gebundeld in pakketten en verkocht als effecten aan institutionele beleggers op de secundaire markt. Dit stelt Arbor in staat om risico's te diversifiëren en kapitaal vrij te maken voor verdere investeringen.
De cijfers van het eerste kwartaal
In het Structured Business segment heeft Arbor in het eerste kwartaal $255,9 miljoen aan gestructureerde leningen verstrekt. Het portfolio van gestructureerde leningen heeft op het moment van schrijven een waarde van ongeveer $12,3 miljard, met meergezinswoningen als belangrijkste onderpand, wat 87% van dit portfolio uitmaakt. Deze focus op meergezinswoningen ondersteunt de strategische positionering van Arbor in een segment van de vastgoedmarkt dat bekend staat om zijn stabiliteit en groeipotentieel.
Binnen het Agency Business segment heeft het bedrijf in het eerste kwartaal leningen verstrekt ter waarde van $846,3 miljoen. Dit is een indicatie van de robuuste vraag en het vertrouwen dat de markt heeft in Arbor's vermogen om kwalitatief hoogwaardige leningen te leveren. Het totale servicingsportfolio bedroeg ongeveer $31,4 miljard, wat een significante stijging van 9% vertegenwoordigt in vergelijking met het eerste kwartaal van 2023. Deze groei benadrukt het succes van Arbor’s huidige strategie.
Ondanks enkele uitdagingen (in de huidige vastgoedmarkt) rapporteerde Arbor Realty toch een redelijke netto rente-inkomen van $103,6 miljoen in het eerste kwartaal van 2024, een lichte daling ten opzichte van $108,6 miljoen in hetzelfde kwartaal van het voorgaande jaar, maar toch boven de verwachtingen. De nettowinst bedroeg $73,2 miljoen, tegenover $102,2 miljoen in Q1-2023, wat wel duidelijk wijst op de (korte termijn) uitdagingen in de markt. Desalniettemin blijft de distribueerbare winst (DE) vrij fors met $96,7 miljoen, of $0,47 per aandeel, hoewel dit lager is dan de $122,2 miljoen, of $0,62 per aandeel, in Q1-2023.
Arbor Realty Trust heeft tijdens het eerste kwartaal ook een actief share buyback programm uitgevoerd, waarbij meer dan $11 miljoen aan gewone aandelen werd teruggekocht tegen een gemiddelde prijs van $12,19 per aandeel. Dit soort terugkoopprogramma's laat vaak het vertrouwen van het management in de waarde van het bedrijf zien en is bovendien een interessante manier om de aandeelhouderswaarde te vergroten (door het aantal uitstaande aandelen te verminderen).
De groei en vooruitzichten van Arbor Realty
Sinds 2016 heeft Arbor Realty daarnaast een consistente groei laten zien wat betreft de financiële cijfers. De operating earnings van het bedrijf zijn gemiddeld met 7,14% per jaar gegroeid, terwijl het dividend zelfs een nog robuustere groei van 15,28% per jaar hebben doorgemaakt. Deze cijfers benadrukken de operationele efficiëntie en financiële gezondheid van Arbor Realty, en laten ook zien dat het bedrijf constant probeert waarde terug te geven aan de aandeelhouders.
Ondanks de uitdagingen in 2023, waarin de winstgroei wat gematigd was, voorzien analisten voor 2024 een nog verdere daling van de winst per aandeel met 26%. Deze voorspelde daling kan worden toegeschreven aan een aantal factoren, waaronder marktvolatiliteit en mogelijk hogere kosten door de hogere rentes in de vastgoedwereld. Desondanks wordt verwacht dat de winst per aandeel in het daaropvolgende jaar met 7% zal herstellen. Op lange termijn verwachten analisten dat dit slechts een korte termijn dipje is.
Wat betreft de waardering blijft Arbor Realty ook interessant, met een huidig dividendrendement van maar liefst 12,5%. Dit rendement wordt redelijk gedekt door de cash flows die het bedrijf de komende jaren verwacht, maar het kan zijn dat het bedrijf alsnog (tijdelijk) het dividend zal verlagen, om financieel volledig gezond te blijven. Op lange termijn vormt dit natuurlijk geen probleem. Bovendien wordt het aandeel verhandeld tegen een multiple van 6,5, wat aanzienlijk gunstiger is dan zijn gemiddelde lange termijn AFFO-multiple van 8,18. Dit suggereert dat het aandeel momenteel ondergewaardeerd is in vergelijking met historische prijsniveaus, wat wellicht een aantrekkelijke instapkans kan bieden.
