17 jun.

Een interessante REIT met hoog dividend

Gecina is een Franse REIT (Real Estate Investment Trust) die zich voornamelijk focust op de Parijse vastgoedmarkt. Het bedrijf bezit een uitgebreide portefeuille van voornamelijk kantoorruimtes, maar ook woningen en gemengde projecten (mix van kantoren en woningen) zijn goed vertegenwoordigd binnen de portefeuille van het bedrijf. Deze diversificatie helpt Gecina om in bijna elke economische situatie toch een stabiele cash flow te genereren. Gecina’s vastgoed bevindt zich in sommige van de meest gewilde gebieden in en rond het centrale zakendistrict (CBD) van Parijs, wat de waarde van hun eigendommen natuurlijk aanzienlijk verhoogt.

Er zijn tegenwoordig echter enorm veel REIT's, dus wat maakt Gecina nou een REIT van hoge kwaliteit en het overwegen waard? Gecina onderscheidt zich vooral in de vastgoedsector door zijn strategische benadering en sterke financiële positie. Met een schuld-tot-waarde ratio (LTV) die consistent onder de 35% blijft, handhaaft Gecina een van de beste schuldposities onder vergelijkbare REITs. Deze conservatieve strategie wat betreft het financieren van vastgoed, gecombineerd met een A- kredietwaardering van S&P, benadrukt de financiële gezondheid en stabiliteit van het bedrijf.

Gecina heeft zich daarnaast duidelijk gepositioneerd als een top speler door zich te concentreren op premium vastgoedlocaties in het hartje van Parijs, met name in het centrale zakendistrict (CBD). Dit gebied staat bekend om zijn hoge zakelijke activiteit en prestige, waardoor het een aantrekkelijke plek is voor veel bedrijven en financiële instellingen. De hoge vraag naar vastgoed in deze gebieden resulteert overigens ook in premium huurprijzen en een garantie op verhuur. Hierdoor is het risico van leegstand al behoorlijk beperkt. Voor veel REIT's is leegstand een van de grootste risico's.

Gecina staat daarom ook bekend om haar hoge bezettingsgraad, die consequent boven de 94 % ligt. Dit toont niet alleen de aanhoudende vraag naar Gecina's premium locaties, maar ook de effectiviteit van het managementteam bij het onderhouden van de eigendommen en het aantrekken van huurders. De netto terugkerende inkomsten en de sterke huurgroei van 6,5%, gecombineerd met zorgvuldig beheerde kosten, duiden op een gezond bedrijf, maar ook op een REIT die blijft groeien.

De eerste kwartaalresultaten van 2024 zijn veelbelovend met een huurgroei van 4,3%, gesteund door aanhoudend hoge omzetvolumes van €1,3 miljard in 2023. De vraag naar vastgoed in Parijs blijft hoog, wat tegenspreekt dat er een afname zou zijn in de belangstelling voor Gecina’s eigendommen. Gecina heeft ook zijn winstverwachting voor 2024 bijgesteld naar een winst per aandeel van €6,4, wat een solide dekking van het dividend en een flinke stijging ten opzichte van vorig jaar suggereert.

Vooruitkijkend heeft Gecina gepland om aanzienlijk te investeren in nieuwe ontwikkelingsprojecten die gericht zijn op zowel woningen als commerciële ruimtes binnen het Parijse CBD. Deze projecten, geprojecteerd op een totale investering van €500 miljoen, zijn bedoeld om de kasstromen verder te verhogen en zullen naar verwachting bijdragen aan de algehele waardegroei van de onderneming. Het bedrijf zelf verwacht dat deze investeringen een extra €40 miljoen zullen toevoegen aan de jaarlijkse free cash flow.

De waardering en beleggings-thesis

Op basis van bovenstaande analyse kunnen we concluderen dat Gecina een REIT is die beschikt over vastgoed van hoge kwaliteit in het hartje van Parijs, financieel erg gezond is en verwacht de komende jaren nog flink te gaan groeien door nieuwe overnames. Maar een ander interessant punt in de thesis is de relatief lage waardering waartegen het bedrijf momenteel op de beurs voor wordt gehandeld.

De waardering van Gecina, die onlangs is gedaald tot onder de 15 keer de P/AFFO (prijs/afgestemd fonds uit operationele activiteiten), bevindt zich momenteel op het laagste punt in meer dan acht jaar. Dit is vrij opmerkelijk, aangezien Gecina normaal gesproken wordt verhandeld tegen een aanzienlijke premie vergeleken met andere commerciële vastgoed-REITs, die vaak voor meer dan 21 keer de P/AFFO gaan.

Zoals je net hebt kunnen lezen in onze analyse staat Gecina bekend om zijn betrouwbaarheid en kwaliteit, met een lage schuld-tot-waarde verhouding (LTV) en een hoge kredietwaardigheid. Dit jaar wordt een groei van 5-6% in AFFO* verwacht, gevolgd door een groei van 8% het volgende jaar. Deze groeivoorspellingen worden ondersteund door Gecina’s geschiedenis van nauwkeurige prognoses en de kwaliteit van zijn vastgoed in de meest aantrekkelijke delen van Parijs. * AFFO geeft een realistischer beeld van de werkelijke cashflow die beschikbaar is voor aandeelhouders, en wordt beschouwd als een van de meest nauwkeurige indicatoren van de operationele en financiële prestaties van een REIT.

De verwachte rendementen voor de toekomst zijn naar verwachting daarom gunstig, zelfs als we uitgaan van een conservatieve multiple onder de gebruikelijke waardering. Met een relatief betrouwbaar dividend van bijna 6% en een kwalitatief hoogwaardige vastgoedportefeuille in Parijs, blijft Gecina op dit moment waarschijnlijk een van de aantrekkelijkste REIT's binnen Europa.

Wanneer we Gecina’s prestaties op een conservatieve manier schatten met een P/AFFO-ratio onder de 17 keer, wat aanzienlijk lager is dan de gebruikelijke premium waarvoor het bedrijf verhandeld wordt, zitten we alsnog op een rendement van ongeveer 20% per jaar voor de komende jaren.

Hoewel de operationele risico's van Gecina beperkt lijken, is het bedrijf zoals alle REIT's enigszins blootgesteld aan macro-economische risico's zoals hoge rentes en een verslechterend economisch klimaat in Europa. Een aanhoudend hogere rente of een negatieve groei in Europa zou het herstel naar een normale waardering mogelijk kunnen vertragen.

Ondanks deze mogelijke uitdagingen, staat Gecina sterk dankzij de volledige voorverhuur van de vastgoedprojecten gepland voor 2024. Dit onderstreept niet alleen de aanhoudende vraag naar premium kantoorruimtes in Parijs, maar garandeert ook toekomstige stabiliteit in cash flow. Gezien de unieke positie van Gecina’s vastgoed in toplocaties van Parijs, is het bovendien onwaarschijnlijk dat de vraag naar hun panden zal afnemen.

Met plannen om te blijven groeien door te investeren in nieuwe en lucratieve vastgoedprojecten, en de huidige goede financiële positie, is Gecina uitstekend gepositioneerd om de vruchten te plukken van de bloeiende vastgoedmarkt in Parijs. Voor beleggers die de Europese vastgoedmarkt nauwlettend volgen, biedt Gecina een mogelijke hele interessante mogelijkheid, met een focus op kwaliteit en groei.