Dalende huizenprijzen 2024
Dalende huizenprijzen 2024
De titel schetst al een precedent, maar in deze blog wil ik (Matthijs) je uitleggen dat dalende huizenprijzen niet direct een reden zijn dat de huizenmarkt instort, of er moet toch wel iets heel geks gebeuren tussen nu en 2024.
In deze blog wordt een voorspelling gedaan over de huizenmarkt in 2024 en dat moet je altijd met een korreltje zout nemen. De huidige trends en voorspellingen geven wel de verwachting dat een daling van de huizenprijzen reëel is in 2024. In 2023 is er al sprake van een daling van de gemiddelde verkoopprijs vergeleken met 2022.
Deze daling is al sinds het 3e kwartaal van 2022 gaande en heeft zich ook doorgezet in het vierde kwartaal. Dit blijkt uit de gegevens van het NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars), later meer hierover.
Hoewel dit klinkt als slecht nieuws voor huiseigenaren, biedt het wel een kans voor investeerders die op zoek zijn naar vastgoedrendement op langere termijn (of goedkoper een eigen woning willen aanschaffen). De dalende huizenprijzen worden toegeschreven aan verschillende factoren. In dit artikel gaan we de belangrijkste factoren nader bekijken.
Laatste update: 16 augustus 2024.
Hoe wordt de waarde van de woning berekend?
Wanneer je besluit je woning te verkopen of een woning aan te kopen, zal er vaak een taxatierapport opgesteld moeten worden voor de financiering. Hierin geef je opdracht aan een taxateur om de woning op te nemen. Vervolgens wordt een rapport opgesteld met de marktwaarde.
Om de marktwaarde te bepalen liggen er verschillende waarderingsstelsels te grondslag. Het is te diep om in te gaan op de verschillende aspecten waar een taxateur naar kijkt bij het bepalen van de waarde van de woning, maar het is en blijft voor een gedeelte maatwerk van de taxateur.
Zo kun je bijvoorbeeld genoeg artikelen online vinden waarbij taxateurs voor hetzelfde object uiteenlopende bedragen noteren voor de marktwaarde. Belangrijk voor de taxateur is de locatie, bouwjaar, bouwmateriaal van het object en de grootte van het perceel.
Voor het bepalen van de marktwaarde is het referentieonderzoek vaak gebruikelijk als waarderingsgrondslag. Hierbij wordt gekeken naar vergelijkbare objecten in de nabije omgeving met een recente transactiedatum. Het is aannemelijk dat bij de waardering van objecten in 2024 er nog steeds referenties uit 2021, 2022 en 2023 gebruikt worden. Op basis van deze transacties maakt de taxateur een inschatting van de waarde per peildatum.
Denk jij dat jouw WOZ-waarde te hoog is vastgesteld? Maak gratis bezwaar bij jouw gemeente.
Effect daling huizenprijzen
Een algehele zakking van de huizenmarkt zal dus niet direct ertoe leiden dat je eigen huis veel minder waard is omdat dit vaak per regio verschillend is en sterk afhankelijk is van de verkochte huizen in de omgeving.
Voor een taxateur zijn de drie L’s van hoofdbelang voor de waardering. Namelijk; locatie, locatie en locatie. Huizen op gewilde locaties zullen nu en in 2024 nog steeds mensen blijven aantrekken. In Nederland is er nog steeds sprake van een woningtekort in 2023 en dit zal in 2024 niet anders zijn. Hieronder gaan we de vraag en aanbod kant nader bekijken.
Vraag en aanbod woningen
Vraag aan een makelaar waarom huizen steeds duurder worden of hoe de woningmarkt werkt en de makelaar zal vaak zeggen dat de prijzen op de woningmarkt het huidige vraag en aanbod weerspiegelen.
Wanneer we kijken naar het aantal gepasseerde transacties van afgelopen kwartaal valt op dat dit redelijk stabiel is. In het aantal gepasseerde transacties is nog niet een significante daling zichtbaar, wat vaak als indicatie kan worden gezien voor een dalende woningmarkt in het algemeen. Op de website van NVM kan je snel zien wat het aantal gepasseerde transacties is in je omgeving en of er een daling zichtbaar is.
Huizenprijzen dalen
De beperkte daling van transacties is te verklaren omdat de aanbodzijde in Nederland nog steeds aan de lage kant is. In Nederland is het woningtekort een actueel punt op de politieke agenda, maar de snelheid waarmee gebouwd wordt zal naar verwachting niet zo toenemen dat het een overvloed van woningen creëert in de aanbodzijde. In ieder geval niet in 2024.
De meeste vertragingen in het bouwproces beginnen al in de planologische fase. De verleende vergunningen voor woningbouw zijn alleen nog maar afgenomen en de woningbouwproductie is dan ook gezakt t.o.v. afgelopen jaren. Nederland staat nu en volgend jaar voor een grote opgave als ze de woningvoorraad op orde wilt krijgen in 2030.
Het effect van oplopende hypotheekrentes
Een andere factor die kan bijdragen aan dalende huizenprijzen is de hypotheekrente. Woningzoekers en vastgoedbeleggers zullen al bekend zijn met het feit dat de rentes fors opgelopen zijn. Waar je in 2021 nog voor 1,5% hypotheekrente kon krijgen is deze opgelopen tot wel 4,5% in 2023.
Daarnaast hebben de prijsstijgingen van afgelopen jaar ook behoorlijk invloed op de leencapaciteit van een woningzoekende. De maximale hypotheeksom die kopers kunnen krijgen is 10 tot 15% teruggelopen t.o.v. een jaar geleden. Het verkoop op inschrijving en het overbieden van andere kopers op dezelfde woning is dan ook steeds minder aan de orde.
Figuur 1: historische rentestanden (bron: https://www.hypotheker.nl/actueel/historische-rentestanden)
Consumenten zijn in het algemeen meer terughoudend dan voorgaande jaren en dit is ook te zien aan het huidige consumentenvertrouwen weergegeven door het CBS. De beperking in leencapaciteit en het gebrek aan vertrouwen voor woningzoekers in de woningmarkt zal een belangrijke draagfactor zijn voor dalingen in de woningmarkt van 2024.
Figuur 2: consumentenvertrouwen (bron: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2023/03/consumenten-opnieuw-minder-somber)
Het effect van overheidsmaatregelen
In 2024 zullen onderstaande overheidsmaatregelen invloed hebben op de verkoopprijzen van woningen. Hieronder de belangrijkste wijzigingen welke van invloed zullen zijn in 2023 en 2024.
Andere manieren om duizend euro te investeren.
Overdrachtsbelasting omhoog voor beleggers
Het tarief van de overdrachtsbelasting bedraagt 2% voor woningzoekende voor een eigen woning. Wanneer je een eerste huis koopt, kun je zelfs gebruik maken van de startersvrijstelling bij een huis met een maximale koopsom van €440.000,-.
Voor beleggers die op zoek zijn naar een object om te verhuren is de overdrachtsbelasting de laatste jaren drastisch toegenomen tot ondertussen 10,4% voor alle onroerende zaken buiten de eigen woning. Denk hierbij aan percelen, onbebouwde grond, vakantiewoningen, bedrijfspanden en zelfs garageboxen.
Door deze verhoging zal het in het beginsel lastiger worden om een netto rendement te behalen op onroerend goed. Deze verhoging zal sommige beleggers afschrikken. Wat uiteindelijk ook het doel is van deze verhoging.
Lees meer over andere mogelijkheden in investeren in vastgoed met weinig geld.
Invloed NHG en betaalbaarheidsgrens
Op dit moment geld de NHG (Nationale Hypotheekgarantie) als grens voor wat een betaalbare koopwoning is. Woningeigenaars met een NHG krijgen hulp bij financiële problemen en eventuele restschulden mochten ze in de problemen komen. Om het woningaanbod te verhogen is de visie om tot en met 2030 900.000 woningen te bouwen.
Zoals in het vraag en aanbodstuk al even benoemd loopt dit nog niet helemaal zo soepel als verwacht. Voor deze 900.000 woningen geld dat de huidige NHG-grens van €355.000,- wordt gehanteerd als betaalbaarheidsgrens voor minimaal twee derde van deze woningen. Circa 600.000 woningen dus.
Door de stijging van de NHG-grens afgelopen jaren zijn woningen voor minder mensen betaalbaar, omdat de inkomens het afgelopen jaar minder hard zijn gestegen dan de NHG-grens. De plannen zijn er daarom om de grens voor betaalbare koopwoningen los te koppelen van de NHG-grens of dit in 2024 al zal gebeuren is nog niet duidelijk.
Lagere belastingvrije schenking van ouders
De schenkingsvrijstelling die ouders aan kinderen konden geven is afgelopen jaar al flink gezakt en de plannen om dit helemaal af te schaffen in 2024 zijn concreet. In 2022 kon een ouder nog maximaal €106.671,- schenken aan een kind. Per 1 januari 2023 is dit al behoorlijk gezakt naar €27.731,-. In 2024 is de vrijstelling helemaal afgeschaft.
In 2024 gelden dus de normale tarieven schenkbelasting zoals hieronder weergegeven:
Inkomstenbelasting nog niet gedaan? Lees alles over beleggen en de belasting.
Crash huizenmarkt?
Mogelijk kan het effect hebben op de woningmarkt, maar de kinderen die de mogelijkheid hadden om een jubelton te krijgen zullen naar verwachting alsnog een financiële steun krijgen. Het effect hiervan op de woningmarkt is niet concreet te bepalen. Dat de afschaffing van de jubelton de hoofdreden is voor een crash van de huizenmarkt lijkt niet aannemelijk.
Extra lenen voor energiezuinig huis
Als huiseigenaar en huizenkoper kan je een hogere hypotheek krijgen wanneer je energiebesparende maatregelen neemt. Hier zijn wel bepaalde voorwaarden aan verbonden. Het verzamelinkomen moet bijvoorbeeld minimaal €33.000 bedragen.
Wanneer je van je huis een “Nulopdemeter”-woning maakt kan je tot wel €25.000,- extra lenen.
Verwachting huizenmarkt 2024
De verwachting is dat energiezuinige woningen in 2024 steeds belangrijker worden. Na dit gelezen te hebben zal jij je misschien afvragen hoe de huizenmarkt er in 2024 uitziet en of er een huizenbubbel zoals 2008 ons te wachten staat.
Toch in vastgoed investeren? Check 4 manieren om te investeren in vastgoed!
Huizenmarkt bubbel
Hoewel de gevolgen van de huizenbubbel in 2008 begonnen, duurde het in Nederland tot en met 2013 voordat de huizenmarkt een dieptepunt had bereikt. Na 2013 trok de algemene huizenmarkt weer aan tot een nieuw hoogtepunt in 2022. Nu hebben we te maken met een andere crisis en is er een daling gaande. De huizencrisis van 2008 speelde zich voornamelijk af in de Verenigde Staten, maar had wel directe gevolgen voor de Nederlandse huizenmarkt.
Liever in iets anders investeren? Bekijk de Top 7 beste investeringen voor 2024.
Verwachting huizenprijzen en voorspellingen huizenmarkt
Wat betekent dit artikel allemaal voor investeerders en huiseigenaren? De interpretatie van dit artikel staat voor iedereen open.
Persoonlijk denk ik dat de huizenmarkt op de middellange termijn (3 à 5 jaar) weer zal herstellen en aansluitend zullen we dan vanzelf weer overspoeld worden met berichten over de hoge huizenprijzen in Nederland.
In 2024 is de verwachting dat de huizenmarkt nog iets verder daalt t.o.v. 2023, dit is naar mijn inzien vooral te verklaren omdat er al een daling zichtbaar is in 2022 en dit nog zal doorzetten. De daling in verkoopprijzen en de effecten van een daling zullen ongetwijfeld flink verschillen per regio, maar dit kan wel een rimpeleffect in gang zetten voor de woningmarkt in het algemeen.
Wachten tot 2024 (of langer) om een huis te kopen omdat je verwacht dat huizen minder waard worden op termijn lijkt mij in geen geval verstandig. Een woning voor eigen gebruik of zelfs een beleggingspand koop je voor langere termijn. Wanneer je blijft wachten op je kans om een woning goedkoop aan te schaffen zal je misschien spijt hebben wanneer de mooie locaties niet meer beschikbaar zijn.
Wat denk jij over de huizenmarkt en huizenprijzen? Verwacht jij een verdere daling of juist een stijging? Laat het weten in de reacties.
2.5/5 - (26 stemmen)
Comentarios