Blijven de prijzen stijgen? Dit zeggen experts over de woningmarkt in 2025

In het kort:

• Huizenprijzen in Nederland stegen in 2024 met 8,7%, en experts voorspellen een verdere stijging van 7% in 2025 door krapte, hogere inkomens en stabiele hypotheekrentes.

• Regio's zoals Utrecht en Amsterdam blijven koplopers in prijsstijgingen, terwijl steden als Rotterdam en Den Haag achterblijven door een breder woningaanbod.

• De bouwsector kampt met vertragingen door hoge kosten en regelgeving, waardoor het woningaanbod tot 2027 beperkt blijft en de prijsdruk aanhoudt.

  
  

De Nederlandse woningmarkt kende in 2024 een heropleving die veel kopers verraste. Na een eerdere prijsdaling in 2023 stegen de prijzen in 2024 met gemiddeld 8,7 procent, aangedreven door een combinatie van krapte, stijgende inkomens en een lichte daling in hypotheekrentes. Maar wat kunnen we verwachten in 2025? Het lijkt er op dat experts het erover eens zijn dat de huizenprijzen zullen blijven stijgen.

Volgens economen van ABN AMRO zullen de huizenprijzen in 2025 naar verwachting met gemiddeld 7 procent stijgen, een voortzetting van de opwaartse trend die in 2024 werd ingezet. Deze stijging wordt aangedreven door een combinatie van factoren die samen de koopkracht van consumenten vergroten, ondanks de historisch hoge huizenprijzen. Een van de belangrijkste factoren is de aanhoudende krapte op de woningmarkt. Het tekort aan beschikbare koopwoningen zorgt ervoor dat de concurrentie onder kopers groot blijft, wat de prijzen opdrijft.

Daarnaast spelen hogere lonen een cruciale rol. Door loonstijgingen hebben huishoudens meer financiële ruimte, waardoor zij bereid en in staat zijn hogere bedragen te bieden op woningen. Dit effect wordt verder versterkt door de relatief stabiele hypotheekrente. Hoewel de rente begin 2025 een lichte stijging liet zien, blijft deze historisch laag vergeleken met niveaus van 15 jaar geleden. Dit zorgt ervoor dat de maandlasten voor veel kopers beheersbaar blijven, wat een positieve invloed heeft op hun leencapaciteit.

Een andere belangrijke motor achter de prijsstijgingen blijft de sterke vraag naar woningen. Het aantal verkochte woningen in 2024 steeg met bijna 12 procent ten opzichte van 2023, wat duidt op een zeer actieve markt. Deze stijging laat zien dat de vraag naar koopwoningen onverminderd groot is, ondanks de oplopende prijzen. Volgens de Nederlandsche Bank (DNB) zal deze trend zich ook in 2025 voortzetten. De bank voorspelt dat de gemiddelde woningprijs dit jaar zal stijgen naar €520.000, wat een nieuw record zou betekenen.

Hoewel de huizenprijzen landelijk blijven stijgen, zijn er aanzienlijke regionale verschillen die de dynamiek van de woningmarkt illustreren. De provincie Utrecht neemt de leiding met een verwachte stijging van 11,6 procent in 2025. Deze groei wordt gedreven door de aantrekkingskracht van de stad Utrecht zelf, die al jaren een van de populairste steden van Nederland is om te wonen. Utrecht combineert een strategische ligging in het hart van het land met een bruisende binnenstad en een groeiende economie. Bovendien speelt de toestroom van jonge professionals en studenten een belangrijke rol in de stijgende vraag naar woningen in deze regio. De combinatie van beperkte nieuwbouwprojecten en een groeiende bevolking leidt tot een bijzonder krappe markt, wat de prijzen verder opdrijft.

In Amsterdam blijft de woningmarkt robuust, met een verwachte prijsstijging van 8,7 procent. Hoewel dit onder het niveau van Utrecht ligt, blijft de hoofdstad een aantrekkelijke locatie voor zowel binnenlandse als internationale kopers. De populariteit van Amsterdam wordt ondersteund door een sterke arbeidsmarkt, een rijke culturele scene en een uitstekende infrastructuur. Toch begint de prijsstijging in Amsterdam iets af te vlakken door de al extreem hoge prijzen en beperktere leencapaciteit van kopers, wat sommige potentiële kopers naar omliggende gemeenten drijft.

Interessant genoeg blijven steden zoals Den Haag en Rotterdam iets achter bij het landelijke gemiddelde. In Den Haag wordt een prijsstijging van 7,2 procent verwacht, terwijl Rotterdam naar schatting een stijging van 6,5 procent zal zien. Deze gematigde groei kan deels worden toegeschreven aan een breder woningaanbod in beide steden. Rotterdam, bijvoorbeeld, heeft in de afgelopen jaren geïnvesteerd in grootschalige nieuwbouwprojecten, wat de druk op de markt enigszins heeft verlicht. Den Haag profiteert van een iets minder competitieve markt, waar woningen in het hogere segment minder snel worden verkocht.

Maar wat zeggen de experts over 2025? Makelaars en economen zien voorzichtig tekenen van een lichte afkoeling op de woningmarkt, hoewel deze nuances niet direct wijzen op een structurele ommekeer. Een groeiend aantal woningen wordt bijvoorbeeld onder de vraagprijs verkocht, een fenomeen dat zelden werd waargenomen in de piekjaren. Dit kan duiden op een markt die meer in balans komt, waarbij kopers weer iets meer onderhandelingsruimte krijgen. Toch benadrukken experts dat deze afkoeling vooral lokaal en incidenteel is en niet wijst op een algemene daling van de huizenprijzen. De structurele krapte op de woningmarkt blijft namelijk een dominante factor die verdere prijsstijgingen waarschijnlijk maakt.

Een belangrijk obstakel voor een duurzame oplossing van de krapte is de bouwsector. Hoewel de overheid ambitieuze plannen heeft om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te bouwen, werd dit doel in 2024 niet gehaald. Met slechts 82.000 nieuwe woningen blijft de bouwproductie aanzienlijk achter bij de doelstellingen. Dit tekort wordt voornamelijk toegeschreven aan hoge bouwkosten, een tekort aan bouwvakkers en vertragingen door regelgeving, zoals de stikstofproblematiek. De Raad van State stelde eind 2024 dat projecten die stikstof uitstoten, zelfs als er eerder al vergunningen waren afgegeven, opnieuw moeten worden getoetst. Dit heeft geleid tot verdere onzekerheid en vertragingen in de sector.

Experts verwachten dat de bouwproductie pas vanaf 2027 op het gewenste niveau zal komen. Tot die tijd zal het aanbod slechts mondjesmaat toenemen, wat betekent dat de druk op de woningmarkt in 2025 onverminderd hoog blijft. Dit gebrek aan aanbod, gecombineerd met een sterke vraag, zal naar verwachting blijven bijdragen aan de opwaartse prijsdruk. Tegelijkertijd benadrukken economen dat het niet alleen om het aantal nieuwe woningen gaat, maar ook om het type woningen dat wordt gebouwd. Er is dringend behoefte aan betaalbare woningen voor starters en middeninkomens, terwijl veel nieuwbouwprojecten zich richten op het hogere segment.

De economische omstandigheden blijven eveneens een belangrijke rol spelen. Stijgende lonen vergroten de leencapaciteit van kopers, terwijl de hypotheekrente in 2024 licht daalde. Hoewel de hypotheekrente in januari 2025 een onverwachte stijging liet zien, blijft deze op historisch gezien lage niveaus. Dit geeft kopers nog steeds de mogelijkheid om relatief goedkoop te lenen, wat de vraag naar woningen ondersteunt. Deze combinatie van factoren zorgt ervoor dat 2025 waarschijnlijk opnieuw een jaar wordt waarin de huizenprijzen blijven stijgen, zij het mogelijk in een iets gematigder tempo.

Tot slot wijzen makelaars en analisten op het belang van beleid om de woningmarkt meer in balans te brengen. Zonder een versnelling in de bouwproductie en gerichte maatregelen om betaalbare woningen te creëren, blijft de markt gedomineerd door krapte en prijsstijgingen. Ondanks de tekenen van afkoeling is de kans groot dat huizen in 2025 opnieuw duurder worden, wat de druk op huishoudens en starters verder zal verhogen.