Bizar: Gemiddeld huis in een jaar €40.000 meer waard

In het kort:

• De huizenprijzen zijn in een jaar met bijna 12% gestegen, waardoor een gemiddelde woning nu €461.931 kost.

• Een tekort aan woningen, hogere leencapaciteit door lagere hypotheekrente en stijgende lonen zorgen voor explosieve prijsstijgingen.

• Een eigen woning lijkt steeds meer op een luxeproduct in plaats van een basisbehoefte.

De Nederlandse huizenmarkt lijkt alle grenzen van redelijkheid te overschrijden. Volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster zijn de prijzen van koopwoningen in november 2024 met een duizelingwekkende 11,9 procent gestegen ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar. Een gemiddeld huis kost nu €461.931, wat betekent dat huizenkopers in slechts een jaar tijd €40.000 extra op tafel moesten leggen. Het lijkt erop dat we niet meer praten over het kopen van een woning, maar over het bemachtigen van een luxeartikel, iets wat steeds minder Nederlanders zich kunnen veroorloven.

Voor starters wordt de huizenmarkt steeds meer een onbereikbare droom. Met prijzen die stijgen alsof ze een nieuwe cryptomunt zijn, lijkt het sparen voor een huis inmiddels net zo effectief als een emmer water leegscheppen op een zinkend schip. De gemiddelde starter, met een modaal inkomen en een bescheiden spaarrekening, heeft weinig kans om mee te bieden tegen doorgewinterde doorstromers met een flinke zak overwaarde. Het fenomeen van overbieden – ooit een uitzondering – is nu de norm. Of je nu een charmant appartement in Amsterdam of een rijtjeshuis in Almere zoekt, je moet vaak tienduizenden euro’s boven de vraagprijs bieden om überhaupt kans te maken. Dit leidt tot frustratie en een gevoel van uitsluiting bij jongeren die de woningmarkt proberen te betreden. De vraag rijst of een eigen woning voor deze groep überhaupt nog haalbaar is.

De oorzaken van deze gekte zijn inmiddels bekend, maar blijven even frustrerend. Er is een schreeuwend tekort aan woningen, terwijl de vraag alleen maar toeneemt. Ondertussen zorgen hogere lonen en een lichte daling van de hypotheekrente ervoor dat kopers meer kunnen lenen – en dus hoger kunnen bieden. Voeg daar nog eens de krapte aan nieuwbouwwoningen aan toe, en je krijgt een perfecte storm waarin prijzen de pan uitrijzen.

Sinds juni 2023 zijn de prijzen weer aan het stijgen, na een korte daling in 2022. En nu liggen ze alweer 8,4 procent boven de piek van toen. Het lijkt erop dat de huizenmarkt elke wet van zwaartekracht tart – wat omhoog gaat, blijft blijkbaar alleen maar verder stijgen.

Ondanks de onbetaalbare prijzen blijft het aantal woningtransacties stijgen. In november 2024 wisselden bijna 18.000 woningen van eigenaar, een stijging van 17,9 procent ten opzichte van vorig jaar. Dit lijkt goed nieuws, maar je moet je afvragen wie deze kopers zijn.

Het zijn vaak doorstromers of beleggers die profiteren van de stijgende markt, terwijl starters aan de zijlijn blijven staan. Het aantal verkochte woningen in de eerste elf maanden van 2024 bedroeg ruim 182.000, een stijging van 12 procent ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Dit toont aan dat de vraag naar woningen onverminderd groot blijft, maar het aanbod simpelweg niet meekan. Voor veel kopers is het een kwestie van grijpen wat je kan in een markt die steeds verder verhit raakt.

Het meest schrijnende aspect van deze situatie is de ongelijkheid die het creëert. Starters hebben vaak geen overwaarde om in te brengen, terwijl doorstromers en beleggers deze luxe wel hebben. Dit zorgt voor een oneerlijke strijd, waarin de jongere generatie nauwelijks kans maakt om een voet tussen de deur te krijgen. Huizen zijn niet langer gewoon een plek om te wonen, maar een speculatief product geworden, een speeltje voor degenen die al vermogen hebben opgebouwd. Dit benadrukt de groeiende kloof tussen generaties, waarbij oudere generaties vaak financieel profiteren terwijl jongeren worden buitengesloten.

Lees ook: Rendabel investeren in vastgoed met weinig geld

Volgens economen van onder andere de Rabobank zullen de huizenprijzen ook in 2025 blijven stijgen. De voorspelde stijging van 11 procent klinkt meer als een waarschuwing dan als een feit. Hoe lang kan deze gekte doorgaan voordat de markt instort of volledig onbereikbaar wordt voor de gemiddelde Nederlander? Zonder ingrijpende maatregelen, zoals een drastische toename van het woningaanbod of strengere regelgeving, lijkt er weinig hoop op verbetering in de nabije toekomst.

De Nederlandse huizenmarkt is dus in enkele jaren uitgegroeid tot een bizarre competitie waarin alleen de hoogste bieder wint. Met prijzen die de realiteit overstijgen en een markt waarin starters worden buitengesloten, lijkt het idee van een “eigen huis” voor veel mensen verder weg dan ooit. Terwijl doorstromers en beleggers profiteren van de stijgende prijzen, blijven de jongeren van nu achter, met weinig hoop op verbetering. Het is een trieste realiteit waarin een eigen woning niet langer een basisbehoefte is, maar een luxeproduct dat alleen bereikbaar is voor de happy few. Dit vraagt niet alleen om meer reflectie, maar vooral om directe actie om deze scheve verhoudingen recht te trekken.