Betaalbare woning kopen? Deze gemeentes hebben de goedkoopste huizen

In het kort:

• In 2024 waren er elf Nederlandse gemeenten waar de gemiddelde woningprijs onder de €300.000 lag, vooral in Groningen, Limburg en Zeeland.

• Beperkte werkgelegenheid, krimpende bevolking, matige bereikbaarheid en verouderde woningen dragen bij aan de lagere huizenprijzen in deze regio’s.

• Hoewel deze gemeenten betaalbaar zijn en ruimte bieden, is het belangrijk om rekening te houden met leefbaarheid, onderhoudskosten en toekomstige waardegroei.

De Nederlandse woningmarkt blijft voor velen een uitdaging. Terwijl in de meeste gemeenten de huizenprijzen in 2024 opnieuw stegen, zijn er nog steeds plekken waar een huis voor minder dan 3 ton te koop is. Maar waar moet je dan zoeken? CBS en het Kadaster brachten onlangs de gemiddelde woningprijzen per gemeente in kaart, en de resultaten laten zien dat er in sommige delen van Nederland nog steeds betaalbare koopwoningen te vinden zijn.

Hoewel de gemiddelde woningprijs in Nederland in 2024 steeg naar €451.000, waren er toch elf gemeenten waar je gemiddeld minder dan €300.000 betaalde voor een huis. Dit zijn met name gebieden buiten de Randstad, zoals delen van Groningen, Limburg en Zeeland. Maar betekent dit automatisch dat huizen in deze regio’s ook echt goedkoper worden? En waarom zijn sommige gemeenten ineens goedkoper dan vorig jaar?

Volgens recente cijfers van het CBS is Pekela in Groningen de goedkoopste gemeente van Nederland om een huis te kopen. Hier lag de gemiddelde verkoopprijs in 2024 op slechts €250.400. Ook andere Groningse gemeenten, zoals Veendam, Eemsdelta en Oldambt, staan hoog in de lijst van goedkoopste woonplaatsen.

Naast Groningen springt ook Limburg eruit als een provincie met betaalbare woningen. In gemeenten zoals Kerkrade, Brunssum, Heerlen en Landgraaf liggen de gemiddelde huizenprijzen eveneens onder de €300.000. Buiten deze provincies zijn er nog enkele andere gemeenten waar de prijzen relatief laag blijven. Zo behoren Vlissingen, Terneuzen en Den Helder tot de weinige kustplaatsen waar koopwoningen nog binnen deze prijsklasse vallen.

Hieronder geven we een overzicht van de tien goedkoopste gemeenten van Nederland in 2024, gebaseerd op de gemiddelde transactieprijs per woning:

Wat direct opvalt, is dat in deze lijst geen enkele gemeente uit de Randstad voorkomt. Dit is niet verrassend, aangezien de vraag naar woningen in steden zoals Amsterdam, Utrecht en Den Haag enorm is, terwijl het aanbod beperkt blijft. Dit drijft de huizenprijzen daar structureel omhoog. Maar er zijn nog veel meer andere belangrijke factoren waarom deze gemeentes de laagste huizenprijzen hebben.

Veel van deze gebieden kampen bijvoorbeeld met een krimpende of stagnerende bevolking. Jongeren trekken weg naar economisch sterkere regio’s, zoals de Randstad of Noord-Brabant, op zoek naar betere carrièremogelijkheden. Dit leidt ertoe dat de vraag naar woningen in deze gebieden beperkt blijft. In tegenstelling tot steden zoals Amsterdam en Utrecht, waar het woningaanbod nauwelijks toeneemt en de vraag torenhoog blijft, zorgt het vertrek van inwoners hier juist voor stabilisatie of zelfs een lichte daling van de prijzen.

En veel van de goedkoopste gemeenten hebben te maken met een relatief zwakke arbeidsmarkt. In plaatsen als Kerkrade, Pekela en Veendam zijn er simpelweg minder banen beschikbaar dan in de Randstad of in Brabantse economische hotspots zoals Eindhoven en Tilburg. Dit maakt de regio’s minder aantrekkelijk voor jonge werkenden, die vaak liever dichter bij hun werk wonen.

Bovendien is de bereikbaarheid in sommige van deze gebieden minder goed. Waar grote steden zoals Utrecht en Rotterdam profiteren van uitstekende treinverbindingen en infrastructuur, zijn delen van Groningen en Limburg minder goed ontsloten. Dit betekent langere reistijden voor forenzen, wat de aantrekkelijkheid van wonen in deze regio’s beperkt.

Een ander belangrijk aspect is de staat van de woningen. In veel van deze gemeenten bestaat het woningaanbod grotendeels uit oudere huizen, vaak gebouwd in de jaren ’50, ’60 en ’70. Dit betekent dat veel huizen verouderde isolatie, oude verwarmingsinstallaties en soms zelfs achterstallig onderhoud hebben. Kopers moeten rekening houden met extra kosten voor renovatie en verduurzaming.

In steden zoals Heerlen en Landgraaf staan relatief veel naoorlogse woningen die energetisch niet optimaal zijn. Dit maakt ze minder aantrekkelijk voor kopers die op zoek zijn naar moderne, energiezuinige woningen. In de Randstad is dit minder een probleem, omdat nieuwbouwprojecten daar op grotere schaal worden ontwikkeld.

Sommige gemeenten in de lijst kampen tot slot met een slechte reputatie op het gebied van leefbaarheid en veiligheid. Kerkrade, Heerlen en Landgraaf hebben te maken met relatief hoge criminaliteitscijfers vergeleken met andere kleine steden in Nederland. Dit geldt ook voor Den Helder en Vlissingen, waar drugsproblematiek en sociale achterstand een rol spelen in bepaalde wijken.

Hoewel de gemiddelde woningprijs in deze gemeenten onder de €300.000 ligt, betekent dit niet automatisch dat huizen in deze regio’s écht goedkoper worden. De dalende prijzen kunnen deels verklaard worden door een ander type woningen dat is verkocht. Als er bijvoorbeeld in een bepaald jaar meer kleine of verouderde woningen zijn verkocht, drukt dat het gemiddelde omlaag, zonder dat de waarde van de huizen in de hele regio daadwerkelijk daalt.

Daarnaast spelen structurele factoren een grote rol in waarom sommige gemeenten goedkoper zijn dan andere. In gebieden met een krimpende bevolking, beperkte werkgelegenheid en minder goede voorzieningen blijft de vraag naar koopwoningen laag, waardoor prijzen minder stijgen dan in economisch sterke regio’s. Ook de kwaliteit van de huizen speelt mee: veel woningen in deze gemeenten zijn ouder en vergen flinke investeringen in renovatie en verduurzaming, wat ze minder aantrekkelijk maakt voor kopers.

Toch betekent dit niet dat deze regio’s per definitie onaantrekkelijk zijn om te wonen. Voor mensen die op zoek zijn naar ruimte, betaalbaarheid en rust, kunnen deze gemeenten juist kansen bieden. Maar het is essentieel om verder te kijken dan alleen de prijs en ook factoren als leefbaarheid, onderhoudskosten en toekomstperspectief mee te nemen in de beslissing om hier een huis te kopen.