2 REITs die je portfolio versterken - groei & dividend

In het kort:

• REITs bieden beleggers een toegankelijk en interessant alternatief voor vastgoed, met hoge dividenden en voorspelbare inkomsten.

• Deze REITs hebben sterke portefeuilles met diversificatie in sectoren, geografische spreiding en stabiele huurinkomsten.

• Beide REITs investeren in internationale groei, technologie en acquisities, waardoor ze optimaal profiteren van de vastgoedmarkt.

Vastgoed wordt al decennialang gezien als een stabiele manier om een passieve inkomstenstroom op te bouwen. Of het nu gaat om huurwoningen of commercieel vastgoed, de sector biedt vaak hoge rendementen, wat het aantrekkelijk maakt voor beleggers. Toch is direct investeren in vastgoed niet voor iedereen haalbaar, omdat je vaak een fors bedrag moet investeren om te beginnen. Real Estate Investment Trusts (REITs) bieden daarin een interessante oplossing. Deze vastgoedbedrijven maken het mogelijk om te profiteren van de voordelen van vastgoed, zonder de uitdagingen van direct zelf vastgoed kopen. In dit artikel bespreken we daarom twee interessante REITs.

REIT 1: Realty Income

Realty Income is een toonaangevende naam in de wereld van Real Estate Investment Trusts (REITs), bekend om zijn diversificatie en financiële stabiliteit. Met een indrukwekkend portfolio van meer dan 15.450 panden, verspreid over alle 50 staten in de VS en verschillende Europese landen, biedt Realty Income een mogelijk interessante kans voor beleggers die op zoek zijn naar stabiele, lange termijn inkomsten. Het bedrijf is gespecialiseerd in vrijstaande panden die worden verhuurd via langlopende nettohuurcontracten, waarbij de huurder alle operationele kosten dekt. Dit biedt Realty Income voorspelbare en stabiele cashflows, zelfs in economisch uitdagende tijden.

Het portfolio van Realty Income is divers en beslaat 90 verschillende industrieën met meer dan 1.500 unieke huurders. Ongeveer 73% van de panden is gericht op bedrijven in stabiele sectoren, zoals supermarkten, die producten of diensten aanbieden tegen lagere prijzen. Dit maakt Realty Income veerkrachtiger tijdens economische neergangen, aangezien deze huurders doorgaans minder kwetsbaar zijn voor dalingen in consumentenbestedingen. Grote huurders zoals Dollar General (3,3% van de jaarlijkse huurinkomsten), Walgreens (3,3%), en Dollar Tree (3,1%) tonen de brede klantbasis en stabiliteit van het portfolio. Zelfs met zorgen over de financiële situatie van Walgreens blijft de blootstelling van Realty Income beperkt tot 400 locaties, wat slechts 4,8% van de jaarlijkse huurinkomsten vertegenwoordigt, inclusief CVS Pharmacy.

Realty Income breidt ook internationaal uit, met een groeiend aantal panden in Europa. Ongeveer 12,1% van de jaarlijkse huurinkomsten komt nu uit eigendommen in het Verenigd Koninkrijk, en het bedrijf zet strategische stappen om meer marktaandeel te winnen op het Europese vasteland. Een recente aankoop van 82 Decathlon-winkels in vijf landen voor 527 miljoen euro laat zien hoe Realty Income zich positioneert om betrouwbare huurinkomsten te genereren van sterke merken. Toch vertegenwoordigt deze investering slechts ~1% van de totale jaarlijkse huurinkomsten, wat de schaal en diversificatie van Realty Income's portfolio onderstreept.

De prestaties van Realty Income zijn consistent, met een bezettingsgraad die in de afgelopen drie decennia nooit onder de 96% is gedaald. Dit omvat uitdagende perioden zoals de dot-comcrisis, de financiële crisis van 2008 en de COVID-19-pandemie. Deze indrukwekkende stabiliteit benadrukt de kracht van het portfolio en het vermogen van het bedrijf om inkomsten te genereren, zelfs tijdens economische tegenslagen.

Een van de belangrijkste aantrekkingspunten van Realty Income is het maandelijkse dividend, een zeldzaamheid in de sector. Het huidige dividend van $0,264 per aandeel ($3,168 op jaarbasis) biedt een aantrekkelijk rendement van 5,8%. Sinds de beursgang in 1994 heeft Realty Income het dividend maar liefst 128 keer verhoogd, met een jaarlijkse samengestelde groei van 4,3%. Deze constante dividendgroei maakt Realty Income een hele interessante keuze voor beleggers die op zoek zijn naar passieve inkomsten.

Realty Income beschikt bovendien over een sterke balans om zijn groei voort te zetten. Met een schuldgraad van slechts 33% ten opzichte van de totale marktkapitalisatie en een gemiddelde looptijd van bijna zeven jaar is het bedrijf financieel solide. Het grootste deel van de schulden is tegen vaste rente gefinancierd, wat bescherming biedt tegen renteverhogingen. Bovendien heeft Realty Income voldoende liquiditeit via zijn kredietfaciliteiten om eventuele schulden tot 2025 comfortabel aan te pakken.

Hoewel het investeren in Realty Income niet dezelfde hefboomwerking biedt als het kopen van vastgoed met een hypotheek, biedt het bedrijf beleggers toch toegang tot een gediversifieerd portfolio met een sterke financiële basis. Zelfs tijdens zwarte zwaan-evenementen, zoals de COVID-19-pandemie, heeft Realty Income zijn veerkracht bewezen door boven de 96% bezettingsgraad te blijven en stabiele cashflows te genereren.

REIT 2: Extra Space Storage

Extra Space Storage, gevestigd in Cottonwood Heights, Utah, en opgericht in 1977, is uitgegroeid tot een dominante kracht in de sector van self-storage. Met meer dan 3.862 faciliteiten verspreid over 42 Amerikaanse staten, heeft het bedrijf een marktaandeel van 14% in een sterk gefragmenteerde industrie. Deze schaalgrootte, gecombineerd met de recente overname van Life Storage in 2023 voor $11,6 miljard, heeft Extra Space Storage gepositioneerd als de op één na grootste REIT in de sector, na Public Storage.

Extra Space Storage beheert naast vastgoed ook een platform voor joint ventures. Dit breidt niet alleen het bereik uit, maar genereert ook stabiele inkomsten via beheervergoedingen. De geografische spreiding van het portfolio is indrukwekkend; Los Angeles is de grootste markt, goed voor slechts 14% van de omzet, terwijl de top 10 markten gezamenlijk ongeveer 60% van de inkomsten vertegenwoordigen. Deze diversificatie minimaliseert risico’s en biedt stabiliteit in het geval van regionale economische neergang.

De populariteit van opslagfaciliteiten in de VS is de afgelopen decennia sterk toegenomen. In 1988 gebruikte slechts 2,7% van de huishoudens betaalde opslagruimte, terwijl dit percentage in 2022 was gestegen tot 11,1%. Deze gestage groei wordt aangedreven door factoren zoals verhuizingen (de belangrijkste reden voor 53% van de klanten), een groeiende behoefte aan extra ruimte en demografische veranderingen. Dit heeft ervoor gezorgd dat de bezettingsgraad van Extra Space Storage consistent hoog blijft, met een bezettingspercentage van 94,3% in 2023, ondanks een lichte daling ten opzichte van het voorgaande jaar.

De overname van Life Storage heeft een belangrijke rol gespeeld in het uitbreiden van het portfolio van Extra Space Storage. Met 1.200 extra faciliteiten versterkte deze acquisitie niet alleen de schaal van het bedrijf, maar opende het ook nieuwe geografische markten. Hoewel de kosten van de overname in de korte termijn een negatieve invloed hebben gehad op de fondsen uit operaties (FFO), wordt verwacht dat de schaalvoordelen en operationele efficiëntie op lange termijn zullen bijdragen aan verbeterde financiële prestaties. Dit wordt ondersteund door de voortdurende investering in technologie, zoals een gebruiksvriendelijke app waarmee klanten opslagunits kunnen huren, toegang beheren en hun ruimte monitoren.

Extra Space Storage’s financiële resultaten tonen daarnaast een vermogen om inkomsten te laten groeien. In 2023 stegen de same-store inkomsten met 3,1% en de netto operationele inkomsten (NOI) met 2,8%, ondanks een uitdagende marktomgeving. Deze groei weerspiegelt de sterke vraag naar opslagruimte en het vermogen van het bedrijf om huurprijzen te verhogen zonder significante impact op de bezettingsgraad. De lange termijn trend van stijgende huurprijzen en hoge bezettingsgraden onderstreept de stabiliteit van het bedrijfsmodel.

De hoge marges en lage kapitaaluitgaven in de opslagsector maken Extra Space Storage bijzonder aantrekkelijk. Met slechts 30% van de totale markt gecontroleerd door REITs, biedt de gefragmenteerde markt veel mogelijkheden voor acquisities en consolidatie. In 2023 voegde Extra Space Storage 225 nieuwe faciliteiten toe aan zijn portfolio, wat aantoont dat de sector aanzienlijke groeimogelijkheden blijft bieden.

Extra Space Storage heeft ook een solide balans met een gediversifieerde schuldstructuur en voldoende liquiditeit om toekomstige verplichtingen aan te pakken. Met een dividend van $1,62 per kwartaal ($6,48 per jaar) en een rendement van 4,2% biedt het bedrijf een aantrekkelijke inkomstenstroom voor beleggers. De dividenduitkering is in het afgelopen decennium meer dan verdrievoudigd, wat de consistentie en betrouwbaarheid van het bedrijfsmodel benadrukt.

De combinatie van schaalgrootte, technologische innovatie, geografische diversificatie en financiële stabiliteit maakt Extra Space Storage tot een interessant aandeel. Het bedrijf heeft bewezen in staat te zijn om zelfs in moeilijke marktomstandigheden stabiele inkomsten te genereren en biedt beleggers een mix van groei en passief inkomen. Met de voortdurende vraag naar opslagruimte en het vermogen van Extra Space Storage om zich aan te passen en uit te breiden, lijkt het bedrijf goed gepositioneerd om in de toekomst te blijven.